Emprunter 400 000 euros pour financer l’achat d’un bien immobilier est un projet conséquent qui nécessite de réunir un certain nombre de conditions. Avant d’accorder un tel prêt, les banques procèdent donc à une étude approfondie de la situation de l’emprunteur afin de s’assurer de sa capacité à rembourser. Quels sont les principaux critères analysés par les établissements bancaires ? Quel est le salaire minimum nécessaire pour pouvoir emprunter une telle somme ? Tour d’horizon des éléments clés qui entrent en compte dans l’obtention d’un crédit immobilier de 400 000 euros.
Sommaire
Quels critères sont pris en compte par la banque pour prêter 400 000 euros ?
Avant d’accorder un prêt immobilier, les banques évaluent en détail le profil du demandeur. Pour ce faire, elles vont donc examiner plusieurs éléments pour apprécier la solvabilité de l’emprunteur et s’assurer qu’il pourra assumer le remboursement des mensualités du prêt sur 15, 20 ou 25 ans.
1. Le taux d’endettement
Le taux d’endettement est un élément clé analysé par les banques pour accorder un prêt immobilier. Il permet de mesurer la part des revenus mensuels qui sera consacrée au remboursement de l’ensemble des crédits en cours.
Le taux d’endettement se calcule grâce à la formule suivante :
Taux d’endettement = Total des mensualités de crédit / Revenus mensuels nets.
Concrètement, pour le calculer vous devez :
- Identifier vos revenus mensuels nets : il s’agit de vos revenus après impôts et prélèvements sociaux obligatoires. Pour un salarié, il s’agit généralement du salaire net à payer.
- Faire le total de toutes vos mensualités de crédits en cours : prêt immobilier à venir, crédits à la consommation, crédits auto, pensions alimentaires… Toutes les charges liées au remboursement de crédits sont à prendre en compte.
- Diviser ce total de mensualités par vos revenus nets.
Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’un emprunteur avec 2 500€ de revenus nets mensuels et 900 € de mensualités diverses :
Taux d’endettement = 900 / 2500 = 36%
Dans cet exemple, le taux d’endettement dépasse le seuil maximal de 35 %. Cet emprunteur risque d’éprouver des difficultés à obtenir un prêt immobilier dans de bonnes conditions.
Après calcul, un emprunt de 400 000 € serait trop important au regard de votre taux d’endettement ? Peut-être pourrez-vous emprunter un peu moins. Découvrez le salaire minimum nécessaire pour obtenir un prêt de 350 000 €.
2. Les revenus
Lors de l’étude d’une demande de prêt immobilier de 400 000 euros, le banquier va également étudier l’intégralité de vos revenus. Il va prendre en compte leur nature ainsi que leur régularité.
Tous les revenus ne sont en effet pas considérés de la même manière par les banques. Les revenus stables des salariés en CDI et des fonctionnaires sont mieux valorisés et sont pris en compte à 100%. En revanche, les revenus plus fluctuants des salariés en CDD, intérimaires ou auto-entrepreneurs sont moyennés sur les 3 dernières années et peuvent même se voir appliquer un abattement.
Les recettes tirées d’un investissement locatif ne sont quant à elles prises qu’à 70 % du montant déclaré. Quant aux minimas sociaux, ils ne sont pas du tout comptabilisés par les établissements prêteurs.
Vos revenus sont insuffisant pour emprunter 400 000 € ? Tout n’est peut-être pas perdu. Si vous êtes salarié(e), votre patron peut vous aider à acheter votre résidence principale sous certaines conditions.
3. Le reste à vivre et le saut de charge
Outre le taux d’endettement, les banques vérifient également avec attention le reste à vivre après paiement de la mensualité de crédit et le saut de charge entre l’ancien loyer et la nouvelle mensualité.
Ces deux données permettent d’apprécier la marge de manœuvre financière restante pour faire face aux dépenses courantes et à d’éventuelles baisses de revenus. Un reste à vivre insuffisant ou un saut de charge trop important peuvent conduire à un refus de prêt, même si le taux d’endettement est inférieur à 35%.
4. La durée d’emprunt
La durée de remboursement du prêt immobilier a une incidence directe sur le montant de la mensualité et donc sur le salaire nécessaire. Plus la durée est courte, plus les mensualités sont élevées.
A contrario, allonger la durée permet de diminuer les mensualités mais augmente le coût total du crédit en intérêts. Depuis les recommandations du HCSF, la durée maximale est limitée à 25 ans. Le salaire minimum requis sera donc moins important pour un prêt sur 25 ans que sur 15 ou 20 ans.
5. L’apport personnel
Disposer d’un apport personnel conséquent est un atout majeur pour convaincre les banques de prêter 400 000 euros. Il permet de financer les frais annexes (notaire, garantie, dossier) et rassure sur la capacité d’épargne.
Un apport de 10% du montant emprunté est généralement recommandé, soit 40 000 euros minimum dans le cas d’un prêt de 400 000 euros. Il peut provenir de l’épargne personnelle ou d’un don familial.
Quel salaire minimum pour emprunter 400 000 euros ?
Il n’existe pas de salaire idéal type pour emprunter 400 000 euros. Tout dépend du taux d’endettement, de la durée du prêt, des éventuels revenus du conjoint et de l’apport personnel.
Le tableau ci-dessous présente le salaire mensuel minimum nécessaire pour emprunter 400 000 euros en fonction de la durée du prêt, en prenant comme hypothèse un taux d’intérêt de 4% et un taux d’endettement maximal de 35 % :
| Durée (en années) | Mensualités | Salaire minimum (en €) |
| 10 | 3 661 € | 10 459 € |
| 15 | 2 693 € | 7 694 € |
| 20 | 2 156 € | 6 160 € |
| 25 | 1 840 € | 5 257 € |
Ces estimations restent indicatives et théoriques. Chaque dossier de prêt est étudié de manière personnalisée par les banques en prenant en compte l’ensemble des revenus du foyer et le profil de risque de l’emprunteur. Le recours à un courtier spécialisé permet d’obtenir une simulation précise du financement possible en fonction de votre situation personnelle.
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